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广州调研之太古仓码头

发布时间:2019-08-16 15:36:53来源:

2019年8月5日由全国老旧厂房协同发展联盟秘书处负责人盛静带队,文旅部产业司委托课题——全国老旧厂房保护利用与城市文化发展年度报告课题组一行7人前往广州市调研老旧厂房转型利用的相关情况。
此次调研实地走访了广州越秀区的羊城同创汇、289艺术区、海珠区TIT创意园、太古仓码头、以及番禺区的紫泥堂艺术小镇等5家园区,下面我们就针对其中一个调研对象—— 太古仓码头 ,为大家介绍一下他的发展建设,以及运营思路。


太古仓码头   概况


地址:海珠区革新路124号广州市海珠区革新路124号广州市海珠区革新路124号
建成时间:2010年3月
规模:编码头区域占地约7.1万㎡,陆域面积5.4万㎡,码头岸线长312米,由3座T字型码头,七座仓库和后方场地及建筑物构成。
功能及分区:
码头区域是太古仓游艇会,建设有20个游艇泊位。
1号仓为国际葡萄酒采购中心,建筑功能为批发零售;
2号仓为创想会客厅,以休闲娱乐和特色餐饮服务为主;
3号仓为太古仓展示库,建筑功能为展览展示和配套餐饮;
4、5号仓为太古仓时尚创意园;
6、7号仓为太古仓电影库;
8号仓为唐苑酒家和火锅餐厅;
码头前沿及广场设置餐饮服务;
后方区域规划打造综合功能区。
公交:公交243、B21、813至金沙路站
地铁:地铁八号线沙园站A出口
太古仓码头地处珠江后航道,靠近白鹅潭,整个码头区域占地约7.1万平方米,其中陆域面积约5.4万平方米,码头岸线长312米,太古仓码头原为广州港集团河南分公司装卸作业码头,由3座丁字形码头,7座仓库和后方场地及建筑物构成。码头于2007年6月正式停止装卸作业,进入转型改造阶段。2010年3月始,太古仓码头沿江7座仓库和外部环境改造相继完成,引进国际葡萄酒采购中心、展示库、商务港、电影库、游艇会、特色中西餐饮以及休闲酒吧等业态。太古仓码头现已成为集文化创意、展览展示、观光旅游以及休闲娱乐等功能于一体的城市客厅,成为广州的“渔人码头”。


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太古仓码头   前世今生


1904年——由原英商太古洋行始建太古仓码头。
1928~1933年——,改造建设了现在太古仓的八座仓库和三座丁字型码头和内二码头。
1953年——广州市军事管制委员会奉命征用太古仓,太古仓码头收归国有,管理至今。
1965年——广州港成为对外开放港口,太古仓码头成为国家一类口岸,以进出口货物的装卸、储存功能为主,为广州市的对内对外贸易做出了重要贡献。
2005年——被定为广州市文物保护单位。
2007年——根据市委、市政府关于广州市珠江两岸景观整治和“退二进三”总体部署的要求,太古仓码头于正式停止装卸作业,拉开了转型开发的序幕。


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1.城市功能规划的调整是太古仓码头实施转型改造的外部条件。
2006年广州明确了“南拓、北优、东进、西联、中调”以及对完善中心城区“调优、调高、调强、调活”的发展战略。随后广州市政府对珠江两岸景观整治进行了整体部署,鼓励企业利用原址土地建设创意产业园,城市功能规划的调整,使得太古仓码头地块转型改造势在必行,同时亦提供了政策依据和改造路径。
2.码头作业效益低下,是太古仓码头实施转型改造的内在动力。
20世纪末,太古仓码头装卸业务日趋萎缩,码头效益也逐渐从盈利转为亏损。转型改造前,年亏损约500万元,为了扭亏为盈,产生更大的经济效益,广州港集团亦将转型改造提上议事日程。


项目定位及业态规划分析

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通过充分的市场调查分析和专家论证,结合项目的实际情况,广州港集团提出了项目转型开发的总体思路:在保留原有码头区完整性、真实性和历史内涵的基础上,保护利用原工业建筑,运用现代运营方式注入新的内容,引进国际葡萄酒采购中心、展示库、创意设计工作室、电影院、游艇会、配套餐饮和精品酒店等业态,将太古仓码头转型打造成为一个集文化创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐等功能于一体的城市滨水空间和商业文化景区,成为广州新的“城市客厅”。
 

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旧厂房进行转型改造的本质,是通过商业运作使得其经济社会效益得到较大提升,因此太古仓码头转型改造前,结合项目场地现实,太古仓码头否决了对798等艺术主题产业园的借鉴,依托自身独有的区位和滨水优势,旗帜鲜明地提出了以消费而非创作为主的商业定位,这也为业主的招商和他们的日常经营打下了坚实的基础。
太古仓码头业态规划的原则是围绕时尚消费、休闲消费的定位,提供多样性的特色消费内容。
太古仓1号仓,定位为国际葡萄酒采购中心,项目规划分A、B两个主题区,主打原汁进口葡萄酒的展示、交易,配以葡萄酒讲堂,已然成为葡萄酒爱好者学习交流的平台。
太古仓3号仓,以动态展示为主题,通过与T型码头和珠江游船联动,带给客户全新的体验和感受,主要通过各种动态活动,制作热点,带动人气,同时可为其他业态举办大型活动提供支持。
太古仓4/5号仓,主要引进动漫、服装、室内设计和精品设计等公司,除现场创作外,更重要的是创意作品的展示,游客和消费者可以再次慢慢品味设计的力量。
太古仓电影库,是国内第一家水岸影城,以星级影院标准进行设计。与其他影院不同的是,太谷仓电影库存有2000多部老电影拷贝,可供消费者点播。现已成为年轻消费者观看电影的首选之地。
太古仓游艇会作为游艇泊位的岸上配套设施,拥有雪茄吧、SPA馆、咖啡吧、高档餐饮等服务内容,可为VIP客户提供相应服务。太古仓后方主要提供餐饮及住宿等配套项目,即可满足项目自身的需求,亦可服务周边居民。


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综上可见,太古仓码头展示的是综合、完善的业态规划,静中有动,旧中有新,观、吃、住、玩一应俱全。

太古仓码头经济和社会效益
太古仓项目总投资估算超10亿元,预计项目整体投产后年营业收入逾10亿元,新增就业岗位3000个,年到访人次超300万人次。
太古仓码头是广州最早进行转型开发的旧码头和旧仓库之一。它是按照市政府珠江两岸景观整治和“退二进三”战略实施的重大转变,在旧仓库、旧厂房功能转型、腾笼换鸟上进行了一些尝试,为广州甚至是整个珠三角地区的其他码头、仓库的转型开发提供了借鉴经验。项目初步成果亦有利于进一步增强同行的信心,为广州市城市建设做出了贡献。


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太古仓码头未来发展思考


太古仓码头目前已经形成了一定的社会影响力,但要像北京798或上海新天地一样成为著名的城市地标,太古仓码头仍有很长的路要走。当前主要是有以下几方面的发展建议:
1.进一步打造室外空间
结合码头工业遗址的特点,打造特色的雕塑等,增加景观元素和历史文化氛围,形成城市视觉地标,拍照打卡必选地,进一步吸引游客和消费者。
2.配置更多互动体验业态,增加现场趣味性,延长消费链条
体验互动业态已经显示出绝对的引流和延长停留时间的优势,可以利用良好的滨江资源,以及对现有核心业态进行相关业态的延伸,设置独具特色的体验业态,成为太古仓码头区别于广州其他商业体的标志性体验项目和景点,进一步扩大本地游客回头频次以及为外地游客提供必游理由。
梳理现有的核心产品资源,梳理和整合其上下链条相关资源,有选择的引入更具有联动性的企业。形成园区内的互动推广以及文化深度体验。
3.继续强化滨水休闲消费的主题
加快游艇泊位的建设,以游艇泊位的经营,带动岸上配套设施的经营,打造太古仓码头项目亮点。做好T型码头及前沿地带的经营。将红酒相关产品以及体验互动业态和活动延伸至滨水户外打造太古仓码头的休闲消费特质。
4.深挖历史文化元素
深挖历史文化元素并加以创新,利用现代手法,展示太古仓码头的前世今生,比如修建博物馆展示码头场景和故事,为参观者提供欣赏广州城与太古仓码头的新视角。

结语
太古仓码头经营多年以来,得到了政府部门、专家学者以及社会各界的广泛关注和充分认可。本文旨在分析太古仓码头转型改造的背景,剖析项目商业定位及业态规划,并对项目的发展前景进行展望,希望能对其他项目的转型改造提供借鉴。


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THE END
政府机构
中华人民共和国文化和旅游部 中华人民共和国工业和信息化部 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 北京朝阳
行业组织
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